央行房市政策與走勢解析

這集《早晨財經速解讀》（影片連結：https://www.youtube.com/watch?v=Ulz539c38mw）針對台灣央行最新理監事會議與房市發展的重點整理如下：

一、 央行利率決策：跌破市場眼鏡「維持利率不變」

• 決策內容：台灣央行未跟隨美、歐、日、韓等央行的升息腳步，重貼現率維持在 2% [04:01]，已連續多個季度維持利率不變 [02:36]。

• 央行立場：

  • 通膨相對可控：央行認為台灣中長期累積通膨低於歐美，今年 CPI 雖微幅上修，但預期明年逐步回落至 2% 以下 [03:51]。

  • 過去操作已實質偏緊：央行認為實質市場利率與資金環境已處於偏緊狀態，貨幣市場需求多由 AI 產業等實體投資帶動，並非資金主動氾濫流向房市 [10:43]。

二、 選擇性信用管制放寬：打炒房循環實質告一段落

央行此次對房市信用管制進行了明顯的鬆綁，主要包含兩大調整：

1. 第二戶房貸成數放寬至 7 成 [16:31]

   • 先前第二戶限貸成數曾壓至 5～6 成，此次正式回升至 7 成，直接減輕換屋族自備款壓力 [20:54]。

   • 放寬原因：全體銀行不動產貸款集中度已由 2024 年 6 月高峰的 37.61% 明顯降至 34.44% [16:12]，房貸年增率與購屋貸款增幅顯著放緩，央行認為集中度過高的風險已有具體改善 [16:46]。

2. 鬆綁建商購地貸款限期動工切結 [17:33]

   • 取消過去要求購地後必須在一定期限內開工的硬性規定，回歸各銀行針對建商開發期程與授信風險自行評估，有利於建商整合與正規開發案推動 [17:58]。

三、 房市價量現況與未來走向判斷

• 交易量（量縮後見回升）：

  • 先前信用管制壓抑下，全台建物買賣移轉棟數大幅萎縮；但隨政策調整與基期效應，量能年減幅度逐步收斂，下半年至第 4 季交易量有望回溫 [18:56]。

• 房價走勢（中南部鬆動、雙北抗跌）：

  • 信義與國泰等房價指數顯示整體跌幅有限，中古屋與預售屋價格並未崩盤 [19:21]。

  • 雙北地區（特別是大台北）在資產配置資金支撐下依然偏強，年增率仍有表現 [20:16]；中南部部分前期炒作較多的重劃區則呈現承壓與鬆動 [18:32]。

• 供給端受限：

  • 近兩年建照核發與預售推案量大幅縮減，新屋供給處於相對低檔 [21:12]。在供給不足的結構下，若自住換屋需求因成數放寬而回流，預售新屋價格容易獲得支撐 [21:27]。

• 核心結論：

  • 隨著信用管制鬆綁回到接近兩年前的水準，政策打炒房的高峰期已過，房市在政策面與交易量能上已見到相對底部訊號 [27:41]。